Hela Stockholms stad och Stockholms län växer, både med invånare och företag. Storstockholmsområdet växer dubbelt så snabbt som Storlondon och fem gånger snabbare än Parisregionen relativt sett. För kommande tio år bedöms ökningen uppgå till i snitt drygt 25 000 personer årligen.

Oron i euroområdet och världen i övrigt under hösten 2011 har inte påverkat Stockholms näringsliv i någon större omfattning hittills. Konjunkturen i Stockholms län är fortfarande stark men tillväxttakten har mattats av under det senaste kvartalet.

Investerarmarknaden
Transaktionsvolymen var närmare 40 miljarder kronor i Storstockholm under 2011. Den största affären var då AMF förvärvade tre innerstadsgallerior av Centrini (f d Boultbee) för omkring 4 mdr. Andra större affärer var AMFs köp av Gångaren 11 från Skanska för 1,3 miljarder kronor och en affär mellan Skanska och AFA där den senare förvärvade två fastigheter på västra Kungsholmen för omkring miljarden motsvarande ett direktavkastningskrav om cirka 5,5 procent.

Endast en handfull kontorsfastigheter i CBD har bytt ägare under 2011. Ett exempel är Hufvudstadens förvärv av Kåkenhusen 38 för cirka 500 mkr från Fabege.

Finansieringsmöjligheterna har försämrats under hösten. Det mesta tyder på att de svenska bankerna kommer fortsätta vara selektiva i sin utlåning både när det gäller låntagare och objekt, samt kräva en betydande andel eget kapital och höga marginaler. Finans-    ieringen är en trång sektor och tillgång till kapital är en nyckelfaktor för fastighetsinvesterare.

I augusti förra året köpte norska KLP Eiendom cityhotellet Scandic Grand Central för 1,1 miljarder kronor. Säljare Diligentia.

Bostäder
Den starka befolkningsutvecklingen har bidragit till att nya stadsdelar utvecklas. Hagastaden ska rymma 5 000 bostäder, Norra Djurgårdsstaden 10 000 samtidigt som Västa Kungsholmen fortsätter att utvecklas. Enligt Boverket låg byggstarterna i Stockholm stad under 2011 på de högsta nivåerna sedan mer än 30 år tillbaka.

Långsiktigt bedömer Newsec att den svenska bostadsmarknaden kommer att vara stabil, i och med Sveriges starka ekonomiska fundamenta med ökande reallöner, historiskt sett låga räntor, samt en bostadsefterfrågan som bedöms fortsätta överstiga utbudet under en överskådlig framtid.

Vakansgraden för bostäder i centrala Stockholm ligger på en obetydlig nivå mellan 0,0–0,3 procent. Direktavkastningen har sjunkit till mycket låga nivåer. Två förklaringar till detta är dels potentialen för bostadsrättsombildning som driver priserna uppåt, dels att efterfrågan på investeringar som ger stabila kassaflöden har varit hög. Direktavkastningen i bästa läge ligger uppskattningsvis strax under två procent.

En jätteaffär på över en miljard kronor gjordes när Skanska sålde två nya kontorsfastigheter på västra Kungsholmen till AFA fastigheter.

Lokaler
Newsec uppskattar den sammanlagda kontorsstocken i Storstockholm till cirka 12 miljoner kvm. CBDs kontorsstock inrymmer cirka 1,9 miljoner kvm.

Inget nybyggnations-projekt avseende kontorsyta, som inte på förhand är uthyrt, är under produktion i CBD idag. Ombyggnadsprojekten är desto fler, men de som pågår är till största del i mindre byggnader. Newsec bedömer snitthyresnivån för kontor i CBD till 4 400 kr/kvm, i dagsläget. I CBD uppgår vakansgraden till knappt 4,5 procent. Vid årsskiftet 2013/2014 kommer Swedbank lämna Gallerian och Försäkringskassan lämnar Uggleborg 12 på Vasagatan, samtidigt som Diligentia färdigställt renoveringen av Träsket 17, Sveavägen. Detta kan ge en höjd vakansgrad i CBD. I dag bedöms attraktiva kontorsobjekt i bästa läge ha ett direktavkastningskrav strax under 5 procent.

I Stockholmsområdet planeras runt 500 000 kvm tillkommande handelsyta fram till 2015. I centrala Stockholm bygger AMF om Salénhuset, som döps om till Mood Stockholm. Vasakronan har ett projekt i korsningen Hamngatan/Regeringsgatan som är tänkt att inrymma 20 000 kvm handel.

Slutsats
Sammanfattningsvis kan sägas att Stockholm är inne i en väldigt expansiv period där satsningar görs både på kontor, bostäder och handel av både Stockholms stad och det privata näringslivet. Stockholm kommer fortsätta att vara Sveriges tillväxtmotor där fastighetsmarknaden gynnas genom höga hyror och låga vakanser i framför allt attraktiva lägen.

Trots hög takt på bostadsbyggande bedöms de låga vakanserna att kvarvara i bostadssegmentet och bostadsrättspriserna i ett längre perspektiv vara stabila.

Barometern publiceras i samarbete med Nai Svefa, DTZ och Newsec

___________________________________________________

Fastighetsägare i Stockholm

Kort avmattning inget hot för Fabege

Fabege, ett av de större fastighetsbolag-en i Stockholm, räknar inte med att 2012 bromsar in deras verksamhet.

– Vår plan är att precis som 2011 nettoinvestera. Åtminstone 1,5 miljarder avsätter vi till nya egna projekt, säger Christian Hermelin, vd på Fabege.

Han lutar sig mot konjunkturexperterna som tror på en kort avmattning och tillväxt med två procent nästa år.
– Det är i så fall inget som påverkar vår marknad nämnvärt. Hyreskontrakt är långsiktiga och endast tolv procent av avtalen ska omförhandlas i år. Är det några av dessa som sägs upp blir påverkan rätt liten.

Fabeges portfölj värderad till 30 miljarder finns till största delen i innerstan och norra delarna av Stockholm.
– Vi finns där efterfrågan är störst, och det är i norr. Ett av skälen är säkert att många beslutsfattare bor norr om stan, säger Christian Hermelin.

I norr finns numera också en kritisk massa av infrastruktur som passar företagen, med konferenslokaler, gym med mera.
– Stockholm är långt från färdigbyggt och vi planerar många projekt i och kring Arenastaden – ett av våra prioriterade områden i Solna, säger Christian Hermelin.