Det råder full aktivitet över hela den svenska fastighetsmarknaden. Hittills ligger transaktionsvolymen under 2014 på omkring 85 miljarder kronor. För helåret 2014 är det troligt att vi hamnar på runt 120–130 miljarder kronor – en bra bit över de nivåer på 80–100 miljarder kronor som vi sett under den senaste femårsperioden. Utvecklingen syns tydligt i […]
Det råder full aktivitet över hela den svenska fastighetsmarknaden. Hittills ligger transaktionsvolymen under 2014 på omkring 85 miljarder kronor. För helåret 2014 är det troligt att vi hamnar på runt 120–130 miljarder kronor – en bra bit över de nivåer på 80–100 miljarder kronor som vi sett under den senaste femårsperioden.
[ Annons ]
Utvecklingen syns tydligt i prissättningen på marknaden där skillnaden i direktavkastningskrav mellan primära och sekundära fastighetssegment i stor- och regionsstäderna minskar.
Fastighetsmarknaden är dock väldigt koncentrerad till Stockholmsområdet. Hittills under året har runt 50 procent av affärerna räknat i transaktionsvolym gjorts i Stockholmsområdet. Länet står för omkring 30 procent av landets BNP. Utifrån detta kan det tyckas vara ett för stort fokus på Stockholm i relation till regionens andel av ekonomin.
Faktum är dock att totalavkastningen på fastighetsmarknaden är starkt korrelerad med BNP-tillväxten, inte BNP-nivån.
Anledningen till den stora fokuseringen på Stockholm är att regionen är landets klart största tillväxtmotor. Under 2009–2013 stod regionen för nästan två tredjedelar av tillväxten i Sverige.
Hyresmarknaden är nyckeln till avkastningen och fortsatt stark ekonomisk tillväxt i Stockholmsområdet borgar för fortsatt god hyrestillväxt för kontorsfastigheter i bra lägen.
Kommunerna utanför de tre storstadsregionerna står tillsammans för omkring en tredjedel av BNP och ungefär samma andel av transaktionsvolymen. Det intressanta här är att dessa delar av Sverige endast bidrog till 8 procent av BNP-tillväxten under 2009–2013.
I och med att tillväxten är avgörande för fastighetsavkastningen, och Stockholm är en så dominant tillväxtmotor, kommer allt fler investerare att dras till huvudstaden under kommande år. Regionen kommer att uppta en allt större del av transaktionsvolymen.
Det är en utveckling i linje med den pågående globala megatrenden med en allt större koncentration av tillväxt och befolkning till ett fåtal större städer.
Även om detta är en tydlig långsiktig trend är det inte säkert att det i alla lägen i investeringscykeln är rätt att prioritera storstäder framför mindre städer. Just nu har vi en prissättning på marknaden som skiljer sig markant mellan större städer och mindre kommuner.
Medan direktavkastningskraven för kontor har sjunkit markant under senare år, både i primär och sekundärlägen i de större städerna, är direktavkastningskraven i princip oförändrade i de flesta mindre kommuner.
Samtidigt har ”yieldspreaden” för kontor i mindre kommuner (det vill säga skillnaderna i direktavkastningskrav gentemot Stockholm CBD) trendmässigt ökat sedan 2007.
Historiskt sett har vi alltså en ganska attraktiv prissättning i mindre kommuner.
Historiskt sett har vi alltså en ganska attraktiv prissättning i mindre kommuner, medan konkurrensen är hård och priserna uppdrivna i stor- och regionsstäderna. Mindre kommuner ligger dessutom ofta sent i investeringscykeln. I och med den förväntat starka utvecklingen på fastighetsmarknaden är det därför inte osannolikt att vi kommer att få en viss press nedåt på direktavkastningskraven under 2015–2016.
Investerare som väljer att gå utanför storstäderna behöver dock vara noggranna i sin analys. Det handlar om att hitta kommuner med stabila ekonomiska fundament och stabil eller svagt ökande befolkning. Samtidigt gäller det att hitta lokala fastighetsmarknader med balans mellan utbud och efterfrågan, där vakansgraden inte är för hög.
Man bör vara medveten om att hyresutvecklingen troligen är, och kommer att förbli, svag. Men å andra sidan krävs det få hyresgästanpassningar och befintliga hyresgästerna sitter ofta längre i sina lokaler. Eftersom hyresnivåerna generellt sett är ganska låga blir det dessutom avgörande att ha en effektiv förvaltning och att hålla koll på kostnaderna.
Som alltid handlar det om att välja rätt fastigheter i rätt läge, och där är en djup marknadskunskap avgörande.
Arvid Lindqvist, chefsekonom på Newsec
