Kalmar, den tredje största staden i Småland, är en av de äldsta i Sverige.  Fler personer pendlar in än ut från kommunen för att arbeta, drygt 2 000 personer netto.  Kommunikationerna är goda med bland annat  bra vägförbindelser till Malmö, Norrköping, Växjö, Halmstad samt Ölandsbron.

De flesta företagen i kommunen är små eller medelstora och i dagsläget finns det cirka 7 000 arbetsställen.  Arbetslösheten i länet var vid årsskiftet 2010/2011 – 6,5 procent – den femte lägsta arbetslösheten i hela riket.

Investerarmarknaden
Den största fastighetsägaren är Kalmar kommun, där flertalet av fastigheterna återfinns i dotterbolagen Kifab respektive Kalmarhem. Störst på den privata sidan är CA Gruppen – Claesson & Anderzén.

Under hela 2011 och första halvåret av 2012 har det inte gjorts så många stora transaktioner. I november 2011 skedde en bostadsrättsombildning i övriga innerstaden, när en bostadsrättsförening köpte Furan 7 med 6 100 kvm, av Bremerlyckans Fastighets AB. Priset var 110 miljoner kr, vilket motsvarar 18 000 kr per kvm.

Bostadshus i Kalmars innerstad såldes till brf för 18 000 kr/kvm. Direktavkastningen beräknad till 3 procent.

I december 2011 sålde PG Living till LW Fastigheter en portfölj innehållande 400 bostadslägenheter, motsvarande 24 500 kvm, samt 14 500 kvm lokaler. Fastigheterna återfinns i Berga, Norrliden, Lindsdal, Smedby och Rinkabyholm. I Berga Centrum som ingick i affären, totalförstördes en av byggnaderna i en brand i oktober 2011. Priset uppgick till omkring 250 miljoner kr, motsvarande 6 400 kr per kvm. Direktavkastningen bedöms till 6,5 procent.

Bostäder
Det bor cirka 63 000 invånare i kommunen och staden har haft en positiv befolkningsutveckling de senaste 5 åren med i genomsnitt 0,5 procents ökning. En prognos som Kalmar kommun har gjort förutspår en ökning även under perioden 2010–2020 med 0,5 procent per år. De senaste fem åren har antalet bostadslägenheter ökat med runt 200 per år.
Västra Malmen är ett område som som kommunen vill utveckla. Det diskuteras olika typer av bebyggelse, bland annat planerar Riksbyggen för 100 nya  bostadsrättslägenheter. Ett annat utvecklingsområde är norra Kvarnholmen, där 140 bostadslägenheter planeras.

Vakansgraden för bostäder i centrala Kalmar ligger på mellan 0,0 och 0,5 procent, medan den i övriga tätorten ligger något högre. Under kommande år förväntas vakansgraden fortsätta att ligga på en låg nivå eftersom efterfrågan beräknas som större än utbudet. Direktavkastningen har sedan 2005 legat på en förhållandevis stabil och jämn nivå och i bästa läge i centrum bedöms den i dagsläget till 4,5 procent.

Berga Centrum är en del av portföljen som LW Fastigheter köpte december 2011. Totalt pris 250 miljoner kronor.

Notera att delar av Kalmarhems bestånd – sju äldreboenden samt 300 bostadslägenheter på omkring 60 000 kvm totalt – är i slutfasen av en försäljningsprocess. Kommunens mål är att kapitalet delvis skall finansiera nybyggnation.

Lokaler
I stadskärnan i främst gatulägen finns det en del vakanta butiksytor och i centrala Kvarnholmen bedöms vakansgraden till 6 procent. Kalmars kontorsmarknad bedöms vara relativt stabil. I början av 2000-talet utvecklades det nya kontorsbyggnader på Varvsholmen, men i dagsläget är nybyggnation i stort sett obefintlig på grund av hyresnivåer som inte är tillräckligt höga för att nå lönsamhet. Marknaden avvaktar ett slutgiltigt beslut om att flytta Linnéuniversitetet från dagens lokaler vid Brofästet, samt norra och södra Malmen till Fredriksskans och Ölandshamnen.  I dag hyr universitetet cirka 40 000 kvm av Kifab och Akademiska Hus. Vid en omlokalisering kommer troligtvis vakansgraderna att öka och fler konverteringar att ske. Kallhyra på kontorslokaler i A-läge på Kvarnholmen ligger på mellan 850 och 1 250 kr per kvm, där genomsnittet bedöms till 1 050 kr. Direktavkastningen för kontorsfastigheter av hög kvalitet i bästa läge ligger för närvarande på runt 6,5 procent.

Slutsats
Bostadsmarknaden har låga vakansgrader, vilket vi bedömer kommer att fortsätta.  Utvecklingen för kontorsmarknaden beror på Linnéuniversitetets framtida lokalisering.
Skulle flytten genomföras står Kalmar inför en stor utmaning.
På nedsidan finns ökande vakansgrader som i sin tur sannolikt medför konverteringar.

Henrik Jönsson och Nichlas Sarlin,
Newsec Advice

___________________________________________________

Fastighetsägare i Kalmar

Klövern Kalmar letar bostadsobjekt

I dagsläget är omsättningen på kommersiella fastigheter låg i Kalmar. Tack vare att marknaden har många aktörer hålls prisnivån stabil. Många ser nu möjligheter att expandera in på bostadsmarknaden menar Björn Åfors på Klövern.

På en marknad med få objekt till försäljning och många aktörer hålls prisnivån uppe men transaktionsvolymen är låg. Istället väljer många fastighetsbolag med inriktning på kommersiella fastigheter nu att bredda sin verksamhet.
– De flesta försöker nu ta sig in på bostadsmarknaden eftersom det finns en stor efterfrågan på bostäder. Det är något vi hoppas kunna göra här  också, säger Björn Åfors, enhetschef på Klövern Kalmar.

Klövern Kalmar hette tidigare Dagon men köptes i år upp av Klövern. I nuläget pågår en sammanslagning av de två företagen vilket också har bidragit till få förvärv. I Klöverns totala bestånd på 60 000 kvadratmeter kommersiella fastigheter finns inga vakanser. Under hösten 2011 var trycket på lediga lokaler högt och även om det mattas av under våren ser Björn Åfors positivt på framtiden.

I dagsläget har Klövern Kalmar inga planerade förvärv eller projekt.